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La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) a través de su organismo básico, el Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD), presentó un informe de avance del 21° Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao” – Año 2016, cuyo documento ha sido considerado como herramienta de trabajo y de consulta necesaria y previa incluso, a los estudios de factibilidad económicos–financieros requeridos en todo proyecto. 

Los análisis y resultados del Estudio, señaló Francisco Osores Sánchez, presidente  de Capeco, tienden a mostrar con rigor técnico-estadístico, la situación y comportamiento de la actividad edificadora, así como la evolución de la demanda de vivienda por niveles socioeconómicos. Añadió que la investigación está dirigida a los constructores; inversionistas; ingenieros y arquitectos; así como bancos y entidades financieras, fondos de inversión, analistas económicos; funcionarios del sector vivienda; entidades de gobierno; municipalidades; fabricantes y comercializadores de materiales de construcción, entre otros, con el fin de orientar sus intereses hacia nuevas oportunidades de negocio de acuerdo a los requerimientos que el mercado ofrece y adecuándolos a la verdadera demanda.

A su turno el arqto. Ricardo Arbulú Soto, presidente del ICD, detalló que el Estudio contempla principalmente un Capítulo dedicado a la actividad edificadora y oferta de edificaciones y otro Capítulo referido a la demanda de vivienda realizada en base a un amplio marco muestral, en el cual se analiza la demanda potencial, las características socioeconómicas de los hogares, el interés del hogar por adquirir vivienda, la demanda efectiva de vivienda, la demanda insatisfecha, las características de la demanda efectiva, los aspectos económicos de la demanda efectiva así como los aspectos cualitativos preferidos por la demanda efectiva. 

AVANCE DEL 21° ESTUDIO EN LIMA Y CALLAO
            
Actividad Edificadora en Lima Metropolitana y el Callao

La actividad edificadora total de Lima Metropolitana y el Callao reportó un metraje en proceso de construcción ascendente a 5 344 994 m2 cifra inferior en 11,44% frente a la actividad edificadora total del año 2015.  En la Tabla 1 se confrontan los resultados obtenidos de los tres últimos estudios realizados.

La mayor proporción del área en proceso de construcción se produce con fines comercializables cuyo destino mayoritario resulta la vivienda. La oferta de edificaciones   obtiene la mayor participación porcentual dentro de las categorías con un total de 2 732 147 m2 representados con 51,12%. Las edificaciones vendidas alcanzaron con 1´348,443 m2 representados con 25,23%. 

Según destinos y de acuerdo a la Tabla 2, la vivienda constituye el tipo de edificación de mayor participación dentro de la actividad edificadora total con el 65,01%. En orden de importancia, se encuentran las edificaciones clasificadas dentro de la categoría otros destinos representadas en obras como hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, de esparcimiento (cines, restaurantes), edificaciones institucionales, playas de estacionamiento, etc. en construcción con 22,96%, oficinas (9,34%) y locales comerciales (2,69%).

La distribución de la actividad edificadora en el 2016 (Ver Tabla 2 y Gráfico 2) según destinos es clasificada como sigue: 

La distribución de la actividad edificadora de Lima Metropolitana y el Callao en términos de metraje en proceso de construcción se encuentra representada en el Gráfico 2.

Oferta total de edificaciones

El censo de obras realizado en el año 2016 reportó un total de 2´732,147 m2 en proceso de construcción y destinados para la oferta, metraje que constituye este año el primer componente en importancia dentro de la actividad total al representar el 51,12% de la misma. Por destinos, la distribución es la siguiente: (Ver Tabla 3) 

Oferta total de vivienda

La oferta total de vivienda reportó una cantidad de 24,519 unidades con este fin que en términos de metraje asciende a 2´060,454 m2. Ver Gráfico 3

El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional más representativa en el mercado de Lima Metropolitana y el Callao con 24,116 departamentos frente a 403 casas. Los departamentos representan el 98,36% del total de las unidades mientras que en área el 98,23% de la oferta total de vivienda.

Oferta total de vivienda según tipo y situación frente al mercado

La oferta de vivienda se encuentra constituida en su gran mayoría por unidades multifamiliares. (Ver Tabla 4)

Oferta total de vivienda según precios de venta
Según la clasificación de las viviendas en los diferentes rangos de precios establecidos y conforme a los resultados, la oferta de vivienda para 2016 se produce principalmente en los rangos de precios intermedios (entre S/. 80,001 y S/. 400,000) con 15,189 unidades seguidos de los que se producen en los rangos de precios altos (mayores a S/. 400,000) con 9,200 unidades y finalmente en los rangos de precio bajos (menores a S/. 80,000) con 130 unidades.

Oferta de vivienda según sector urbano
La distribución de las unidades de vivienda en oferta en la ciudad de Lima y Callao presenta el mayor metraje producido en el sector urbano uno (Lima Top) con 715,827 m2 seguido del sector urbano dos (Lima Moderna) con 648,681 m2.

Sin embargo, la mayor cantidad de unidades se produce en el sector urbano dos (Lima Moderna) con 8,309 unidades. (Ver Gráfico 4)

Sectores Urbanos

1. Lima Top: Miraflores, San Isidro; La Molina, Santiago de Surco, San Borja, Barranco

2. Lima Moderna: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo

3. Lima Centro: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis

4.  Lima Este: Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El Agustino, San Juan de Lurigancho

5: Lima Norte: Carabayllo, Cómas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín  de Porres, Ancón, Santa Rosa

6. Lima Sur: Chorrillos Lurín, Pachacámac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar

7. Callao: Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta, Ventanilla

Los distritos que mayor disponibilidad de oferta reportan en Lima son Jesús María con 2,205 unidades (9,0%), San Miguel con 2,048 unidades (8,4%) y Santiago de Surco con 1,951 unidades (7,9%). Los distritos de Jesús María, San Miguel y Santiago de Surco concentran el 25% de la oferta inmobiliaria en Lima y Callao. 

Oferta total de vivienda según precios totales y por metro cuadrado

Los precios promedios totales de venta y por metro cuadrado calculados para cada tipo de vivienda son los siguientes: (Ver Tabla 5)

A nivel de sector urbano, los precios medios por unidad, el área promedio y el precio por metro cuadrado son: (Ver Tabla 6)

Unidades de vivienda vendidas

De acuerdo al Gráfico 5, el año 2016 se vendieron un total de 10,822 de viviendas entre casas y departamentos. 

De las 10,822 unidades de viviendas vendidas, 179 corresponden a casas y 10,643 a departamentos. En cuanto a su proceso constructivo 7,413 unidades (68,50%) se encontraban en construcción mientras que el resto de las unidades con 3,409 unidades (31,50%) se encontraban terminadas.

Los distritos más vendidos ascienden a Comas, Santiago de Surco y Miraflores con 3,179 unidades que acumulan el 29% de todas las unidades vendidas a julio de 2016. Es importante aclarar que el Estudio de Capeco involucra todos los proyectos de la ciudad de Lima y Callao (49  distritos) y hace referencia a lo comercializado a la fecha de la investigación por espacio de los últimos doce meses.

Tamaño de la vivienda en oferta
La mayoría de las viviendas unifamiliares (casas) en oferta se localizan en el rango comprendido entre 71 m2 a 80 m2 con 230 unidades que representan el 57,07%, seguido del rango entre 61 m2 a 70 m2 con 91 unidades en oferta que representa el 22,58%.

En lo que respecta a las viviendas multifamiliares (departamentos), el 20,83% de sus unidades en oferta (5,106) cuenta con áreas comprendidas en los intervalos 71 m2 a 80 m2.  En orden de importancia le sigue el rango comprendido entre 61 m2 a 70 m2 con 5,073 unidades al corresponderle 20,69% y el rango entre 81 m2 a 100 m2 con 4,336 unidades y 17,68% de participación.

Oferta de oficinas

La oferta de oficinas registrada en el estudio de este año obtuvo 1,658 unidades en proceso de construcción y destinados para la comercialización. El 98,79% de oferta de oficinas en Lima se ofrecen a precios superiores a los S/ 240,000. El precio promedio de venta por m2 de oficinas en Lima asciende a S/ 7,655 por m2.  El 27,1% de los metros cuadrados de oficinas en Lima se ofrece en San Isidro; el 25,5% en Miraflores; el 24,5% en Santiago de Surco; el 12,3% en Magdalena del Mar y el 4,2% en Lince.

Demanda de Vivienda

La distribución cuantitativa y porcentual por estrato socioeconómico de los hogares residentes en el área geográfica de cobertura del Estudio se determina a partir de los indicadores de Necesidades Básicas Insatisfechas -NBI- calculados con base en los datos del Censo de Población y Vivienda de 2007. Según esto y en base a los resultados obtenidos para el estudio de 2016 se estima en 2´261,879 hogares que conforman los demandantes potenciales de la ciudad, donde el estrato socioeconómico medio concentra la mayor proporción (37,44%) representado con 846,873 hogares seguido del estrato medio bajo con 32,15% y representado con 727,292 hogares. (Ver Tabla 7)

Interés por adquirir vivienda

El 45,10% de los hogares está interesado en comprar una vivienda, arrendar, comprar un lote para construir, construir en aires independizados o hacerlo en un lote que ya posee. La opción de adquirir vivienda alcanzó este año un 18,24%.

Demanda efectiva

La investigación realizada para el 2016 arroja un total de 473,730 hogares demandantes efectivos de vivienda, cifra que difiere de la calculada para 2015 en 15,014 hogares más.

Tomando en consideración la totalidad de hogares residentes en el área urbana de la zona geográfica de cobertura del Estudio, el 20,94% de hogares es demandante efectivo de vivienda, aspecto que en el 2015 comprendió el 20,48%.
 
Con base en la distribución de la demanda efectiva de vivienda según precio y estrato socioeconómico de los hogares, la distribución de la demanda efectiva de vivienda según precio y estrato socioeconómico de los hogares concentra en el estrato socioeconómico medio bajo ascendió en el año 2016 a 50,71% (240,228 hogares) de la demanda efectiva, mientras que el estrato medio a 41,38% (196,034 hogares) de la demanda efectiva. 

Según la forma de distribución de la demanda efectiva según precios de la vivienda, se encontró que el 20,87% los hogares demandantes efectivos de vivienda se ubican en rangos de precios hasta S/. 80,000.

El 67,47% de los hogares demandantes efectivos de vivienda se localiza en los intervalos de precio entre S/. 80,001 a S/. 270,000. La proporción restante de hogares cuya demanda efectiva se localiza en los precios superiores a S/. 270,000 le corresponde el 11,66% de los mismos.

Demanda Insatisfecha

Para el presente estudio 449,750 de los 473,730 hogares demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas de la ciudad, los cuales corresponden al 94,94% (Año 2015: 94,86%) del total de hogares considerados como demandantes efectivos de vivienda.

Desde el punto de vista de precios de la vivienda, el 21,95% del total de la demanda insatisfecha (Año 2015: 35,71%) se concentra para las viviendas de precios bajos (menores a S/. 80,000).

La demanda insatisfecha de viviendas con precios intermedios (entre S/. 80 001 y S/. 390,000) están representados con 77,72%  siendo el rango S/. 110,000 y S/. 130,000 con 17,13% el intervalo de mayor representatividad. 

Conforme a los resultados del estudio para este año, existe una preferencia por los distritos de San Borja con 12,18% seguido del distrito de Santiago de Surco con 12,17%. En tercer lugar se ubica el distrito de Jesús María con 8,08%.

Otros distritos demandados son Los Olivos, Miraflores,  San Juan de Lurigancho y Lince.

De acuerdo a los resultados obtenidos en esta oportunidad, los hogares demandaron en orden de prioridad: “Zona amplia, le gusta el lugar, céntrico, acceso a movilidad, áreas verdes” (23,60), seguido de las razones “Cercanía al Trabajo” (17,39%), “Cercanía a la Familia” (15,87%),  “Zona Tranquila” (14,39%), entre otras.

Fecha: 28 septiembre 2016 | Fuente: CAPECO

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